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个人房贷利率正式“换锚”未来每个人的利率可能不一样!应该如何

2019-11-11 16:40:59

全国抵押贷款利率“锚定变化”正式落地。今天(8日),央行将实施新的抵押贷款利率政策,新出台的商业个人住房贷款利率将按照贷款市场报价(lpr)定价。

你准备好了吗?

购房者的“肖像”:对不确定节奏的稳定反应

目前,我国每月新增住房贷款数十万笔,贷款存量超过6000万笔。可以说,新的抵押贷款利率政策关系到成千上万的家庭。

即将进入新年的小田在父母的支持下,于7月份在深圳市盐田区买了一栋新房子。贷款利率比基准利率提高了5%。至于lpr增加的新机制,“我不太想知道,反正我已经和银行签了合同。”小田说。

北京连锁店的一名工作人员告诉记者,9月底,她的一两个客户通过紧急渠道办理抵押贷款,并按照旧的利率定价方法签订了合同。然而,其他顾客仍然相对平静,虽然内心纠结,但买房的速度并没有受到影响。

向上还是向下?

调整后,抵押贷款利率是上升还是下降?

针对这一担忧,央行副行长刘国强在8月20日国务院例行政策简报会上明确表示,有一点是肯定的:抵押贷款利率不会下降!

自2015年10月24日起,中国个人住房商业贷款基准利率为5年以下4.75%,5年以上4.90%。目前,绝大多数国内住房贷款的期限都在5年以上,4.90%的基准利率通常是银行和购房者的参考标准。

央行的新政策明确规定,第一次抵押贷款的利率不应低于5年或更长时间的lpr,即4.85%,第二次抵押贷款的利率在上调60个基点后不应低于5.45%。相比之下,在转换定价基准后,全国第一批新发放的商业个人住房贷款利率下限基本上与目前中国个人住房贷款实际最低利率相同,变化不大。

中原地产首席分析师张大伟指出,总体而言,这仍是一项中性政策。该政策的目的是稳定房地产预期,防止房地产利率跟随lpr的明显下调,避免刺激而不是抑制房地产。

不过,张大伟强调,lpr利率是浮动的,这意味着抵押贷款利率也将是浮动的。由于lpr利率稍后可能会下调,按揭利率亦会下调,而按揭利率的增幅与现时相比可能不大。

将来,每个人的利率都可能不同。

公告还明确要求在各个城市实施新政策。

中央银行表示,各省级分行应引导省级市场利率定价自律机制,根据国家统一信贷政策,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内第一套和第二套商业个人住房贷款利率下限。银行业金融机构应当根据省级市场利率定价自律机制确定的利率定价下限,结合经营状况、客户风险状况、信用状况等因素,明确商业个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体价值。

中国人民大学重阳金融学院副院长董希淼指出,新政策为统一的全国抵押贷款利率设定了最低要求。根据"逐市政策"的原则,大多数地区的个人住房贷款实际利率预计将上升。

郭盛证券表示,上海和厦门等城市的第一次抵押贷款利率已经下调,而北京等城市的第一次抵押贷款利率已经上调,短期内这两个城市将受到不同的影响。在未来,将会有许多城市的最低抵押贷款利率为零,也将有一些城市的价格上涨过快和抵押贷款利率高。实际抵押贷款利率的变化因城市而异。

中国人民银行成都分行相关负责人表示,新的抵押贷款利率更加市场化。各银行将根据风险防控、个人信用风险等因素设定价格。未来,每个人的最终抵押贷款利率可能会有所不同,这也反映了基于城市的政策原则。

新的抵押贷款利率政策对房价有什么影响?

新的按揭利率政策会否对现时的房屋价格产生重大影响?

一些专家认为影响不大。

因为相对于其他房地产价格影响因素(如购买限制政策和首付比例等)。),利率变化对房价的影响相对有限。由一个购房案例说明:

假设总房价为300万元,首付款30%为90万元,银行贷款210万元,根据不同的抵押利率和20年期限,每月还款金额如下图所示:

可以发现,随着按揭利率的上升,购房者每月的按揭还款确实有所增加。例如,有一个中小波动。按揭利率由5.9%上升至6.5%,增幅为60个基点。每月按揭付款增加了730元。波动很大。抵押贷款利率从5.9%上升到7.9%(上升了200个基点。在当前适度宽松的货币政策下,这是不太可能的。这里引用了更多的压力测试)。每月按揭付款增加了2500元。

下图显示首付增加对置业人士的影响:

对于同样是300万元的房子,要求180万国家元首支付首付的60%(接近于北京和上海等一线城市第二套房子的首付),比最初的首付(30%首付)多90万元现金。

从以上案例可以看出,利率的波动导致每月增加1000元以上,而首付比例的波动要求买家在短时间内筹集并支付大量首付,这对买家的购买力和需求有较大影响。事实上,各地也通过提高二手房首付来抑制投机和调整房价。

详情请见部分一二线城市二套房首付比例:

此外,大多数一线和二线城市也对购房资格施加了限制,这进一步限制了购买力和需求,条件是它们必须有当地户籍、工作居住证或在当地缴纳了多年的社会保障/税收。

综上所述,与首付比例和各地的限购政策相比,新的利率政策对房价的影响有限。

购房贷款的两点建议

在新的抵押贷款利率政策下,人们应该如何买房?

由于市场报价机制(lpr)的引入,并不排除新抵押贷款利率比旧政策(基准利率)具有更大的波动性,这也意味着更大的利率风险。因此,作者建议:

(1)留足够的零用钱,尽你所能。购房者应该结合自己的收入水平,留足零用钱,在计算月供应量和贷款规模时尽自己所能。对于月收入为2万元的买家,建议考虑将月贷款金额设定为1万元,根据等额本息(利率5.9%)和20年贷款期限,月贷款金额约为150万元。这种配置一方面确保每月消费/生活支出或储蓄10,000元,不会影响生活质量。另一方面,即使抵押贷款利率向上波动,每月支付1000元以上的抵押贷款也是可以接受的。相反,如果保证金不足,虽然可贷金额会增加,但利率风险的影响也会相应增加,这可能会严重影响生活质量。

(2)选择公积金贷款/混合贷款。目前,新的按揭利率政策仅限于商业贷款,公积金贷款仍沿用旧的方法。不仅利率较低,而且利率波动小,利率风险也较低。因此,在同等条件下,如果条件允许,建议选择公积金贷款。如果公积金贷款额度不够,也可以考虑混合模式的公积金商业贷款。

上游新闻由中国新闻、红星新闻、苏宁财富信息、上海证券报等综合而成。

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